Для багатьох підприємців оренда житла стає не основним видом діяльності, а додатковим джерелом доходу. Здавалося б, якщо квартира вже є у власності, достатньо укласти договір оренди й отримувати орендну плату.
Однак на практиці виникає низка податкових і організаційних питань, які краще вирішити ще до підписання договору.
Саме з таким запитом до мене звернувся підприємець під час консультації.
Ситуація:
ФОП перебуває на спрощеній системі оподаткування та вже здійснює основну підприємницьку діяльність.
Згодом виникла ідея здавати власне житло в оренду як додатковий напрям діяльності.
Підприємець відповідально поставився до оформлення змін:
✔ додав КВЕД 68.20;
✔ вніс зміни до Єдиного державного реєстру;
✔ не забув оновити відомості у Реєстрі платників єдиного податку.
Здавалося б, усе зроблено правильно.
Але саме після цього виникли два практичних питання:
Питання №1. Чи потрібно застосовувати ПРРО?
Підприємець уже використовує програмний РРО у своїй основній діяльності.
Тому виникло питання: чи потрібно фіскалізувати надходження коштів за договором оренди?
Якщо ФОП застосовує ПРРО у своїй підприємницькій діяльності, питання використання реєстратора розрахункових операцій при отриманні орендної плати потребує окремого аналізу з урахуванням способу оплати та вимог законодавства про РРО. У розглянутій ситуації, виходячи з моделі роботи підприємця, орендні платежі також проводяться через ПРРО.
Порада консультанта. Перед початком нового виду діяльності варто проаналізувати, як саме буде здійснюватися оплата (готівкою, карткою, банківським переказом тощо), адже саме від цього може залежати порядок застосування РРО/ПРРО.
Питання №2. Що робити з комунальними платежами?
Орендна плата є фіксованою.
Але суми за електроенергію, водопостачання, газ та інші комунальні послуги щомісяця різні.
Чи може орендар окремо компенсувати ці витрати?
Саме тут виникає найбільше практичних труднощів.
Стаття 292 Податкового кодексу України визначає порядок формування доходу платника єдиного податку. Водночас питання компенсації комунальних платежів не має однозначного підходу в податковій практиці. Роз'яснення контролюючих органів змінювалися, тому універсального рішення немає.
З практичної точки зору одним із можливих варіантів є визначення такого розміру орендної плати, який враховує очікувані витрати на комунальні послуги, а також передбачення в договорі механізму її періодичного перегляду (наприклад, раз на квартал) у разі істотної зміни вартості комунальних послуг.
Такий підхід допомагає мінімізувати спірні ситуації, але кожен договір потребує індивідуального аналізу.
⚠️ Типова помилка
Підприємці часто додають новий КВЕД лише до Єдиного державного реєстру.
Але забувають подати заяву про внесення змін до Реєстру платників єдиного податку.
У результаті фактично здійснюється діяльність, яка не зазначена у відомостях платника єдиного податку.
Перед початком нового виду діяльності варто перевірити обидва реєстри.
Практичні рекомендації
Перед здачею нерухомості в оренду ФОП варто:
-
перевірити, чи внесено відповідний КВЕД;
-
переконатися, що зміни відображені і в Єдиному державному реєстрі, і в Реєстрі платників єдиного податку;
-
визначити порядок проведення розрахунків;
-
оцінити необхідність застосування ПРРО саме для обраного способу оплати;
-
уважно прописати в договорі порядок зміни орендної плати.
Висновок
Оренда нерухомості може стати стабільним додатковим джерелом доходу для ФОП. Проте навіть якщо цей вид діяльності не є основним, він потребує належного оформлення та врахування податкових нюансів.
Декілька своєчасних перевірок і правильно складений договір допоможуть уникнути непорозумінь із контролюючими органами та зроблять отримання орендного доходу більш передбачуваним.
🔍 Що варто перевірити сьогодні?
-
Чи відповідають ваші КВЕДи фактичним видам діяльності?
-
Чи внесено новий КВЕД не лише до ЄДР, а й до Реєстру платників єдиного податку?
-
Чи містить договір оренди зрозумілий механізм перегляду орендної плати?
-
Чи не змінилися актуальні роз'яснення ДПС щодо оподаткування орендних операцій?
Матеріал підготовлено на основі практичного кейсу, розглянутого під час консультації з питань бухгалтерського та податкового обліку. Для кожної конкретної ситуації рекомендується індивідуальний аналіз документів та умов господарської діяльності.
